5천원으로 가능한 부동산 투자 리츠(REIT)에 대해 알아보자

보통 부동산 투자를 하기 위해서는 상당한 자금이 필요하다.  자금이 많이 필요하다는 점은 단순히 돈모으는데 시간이 필요하다는 것 외 분산투자를 할 수 없기 때문에 처음 투자하는 부동산에 상당한 리스크를 안고 가야 한다는 단점이 있다. 이러한 단점을 어느정도 보완 해 줄 수 있는 상품이 리츠(REIT)라고 생각된다.  경우에 따라 다르지만 리츠는 5천원이라도 투자가 가능하다.

 

리츠의 개념과 부동산 직접투자의 장단점을 비교해보고

리츠의 종류, 수익률 그리고 최근의 리츠 동향과 투자방법에 대해 분석해보도록 하겠다.

 

리츠란?

리츠를 간단히 설명하면 투자자들로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 거기에 대한 이익(시세차익, 월세등)을 투자자에게 돌려주는 회사이다. 아래 링크에 들어가면 국토교통부의 설명을 볼 수 있다.

http://reits.molit.go.kr/svc/svc/openPage.do?pageId=010100

리츠정보시스템

부동산 직접 투자와 비교 했을때 장단점

리츠의 장점은 아래 3가지로 압축 할 수 있다.

1. 거래 비용이 적고 거래하기가 수월함

   서울 및 수도권 부동산 중 매매가 5억 이상 부동산을 취득하기 위해서 드는 부대비용은 어림잡아 800만원 내외

   매매가의 약 1.6% 내외를 지불해야 한다. 리츠는 이런 거래비용이 없다. 더불어 주식과 같이 사고 팔 수 있기에

   증권계좌만 있다면 간단히 매매가 가능하다.

2. 저금리 시대 안정적인 분배금 보장, 부동산 가격추종

   리츠의 평균 배당금은 연 5%이다. 시세 차익과 함께 안정적인 배당금 수익도 노릴 수 있다. 또한 리츠는 부동산

   기반이기 때문에 주식이나 기타 투자상품보다 변동성이 적고 안정적이다.

3. 분산투자 가능

    부동산은 잘못된 투자정보로 첫 투자를 시작하면 손해를 만회하기 상당히 어렵다. 리츠는 소액으로도 투자가

    가능하고 다양한 부동산에 나눠서 투자 할 수 있기에 큰 실패 할 가능성이 적어진다.  더불어 전문회사에서

    운영하기에 부동산에 대한 정보가 부족하더라도 커다란 손실을 입기 힘들다.

 

리츠의 단점은 아래 2가지로 요약 할 수 있다.

1. 시장 수익률을 넘기 힘듬

    리츠는 보통 다양한 부동산에 투자한다. 결국 특정한 테마나 정보로 오르는 부동산의 수익률을 따라 갈 수 없다. 

    경우에 따라 다르긴 하지만 배당금 제외 한 기대 수익률은 전국 평균 부동산 수익률과 비슷한 흐름을 보인다.

2. 실제 부동산보다 큰 변동성과 간단한 매매

    리츠는 보통 투자자들로부터 자금을 끌어모아 투자하는 형식이기 때문에 일종의 레버러지 투자와 같다고 볼 수 있다. 일단 실물 자산을 가지고 있기 때문에 주식보다는 가격의 변동성이 적지만 보통 자신의 자본금의 3배 많게는 10배도 레버리지를 쓰는 경우가 있기 때문에 실물 부동산 보다 경기 변동에 민감하게 반응한다. 더불어 주식과 같이 실시간 매매가 가능하기에 부동산과 달리 투매가 나와 가격이 순식간에 떨어지는 일도 간간히 있다. 이때 간단한 매매는 오히려 겁에 질려 손해를 보고 팔게 되는 원인 중 하나이다.

 

어떠한 사람들에게 리츠가 좋을까?

위의 장단점으로 파악해본다면 리츠는 부동산에 대한 지식이 부족하고 소액이지만 부동산에 장기적으로 투자하고 싶은 사람들에게 적합한 상품이다.

 

어떠한 리츠가 있는가? 수익률은?

국내에 시가총액이 큰 순서로 롯데리츠, 이리츠코크렙, 신한알파리츠가 있다. 대체적으로 연 5%내외의 배당수익률을 보장하며 주식과 같이 사고 팔고 가능하기에 시세 차익도 노릴 수 있다.  다만 최근 바이러스로 인해 리츠의 가격이 큰폭으로 하락하였다.  장기간 리츠 수익률은 리츠 동향을 분석하면서 다루겠다. 리츠의 종류와 시세 현황 그리고 최근의 배당금에 대해서는 아래 링크에 잘 정리되어 있다.

http://reitskorea.co.kr/

Reits Korea – 리츠와 고배당 정보 사이트

http://reits.molit.go.kr/rbm/rbm/openRbmLst2.do

리츠정보시스템

 

최근 리츠 동향과 앞으로의 전망

부동산 규제와 더불어 3월 말 바이러스로 인해 대부분의 리츠가 급락 하였다.  현재 시가 총액 1위 롯데 리츠의 경우 고점대비 40%이상 급락하였다가 20%이상 회복하였다. 이것은 비단 우리나라의 리츠 뿐만 아니라 세계적으로 리츠 가격이 급락하였다. 미국의 리츠 중 레버러지 비중이 높은데 재무상태가 안좋은 리츠의 경우 파산위기설이 나돌며 10분의1까지 가격이 추락하였다. 

 

하지만 각국의 중앙은행의 공격적인 유동성 공급으로 과대 낙폭이라고 생각한 투자자들이 많이 들어와 매수를 하였다. 아시아 지역에서 이러한 개인 투자자들의 움직임이 두드러졌다. 현재 가격은 비교적 안정적이며 코로나 사태가 심각해 지지 않는다면 천천히 전 가격을 회복해 갈 것이라 생각된다. 한국의 리츠들도 이러한 분위기에 편승해 낙폭의 상당폭을 회복하였다.

 

한국의 리츠의 경우 최근 생겨난 경우가 많아 장기적인 투자성과를 확인 하기 어렵다. 그래서 장기적인 성과를 확인하기 위해 일본의 리츠 시장을 참고하였다.  아래 표는 일본의 리츠들을 전부 모아다 평균치를 낸 지수이다. 

일본 리츠 지수

2008년 금융위기로 큰폭으로 하락한 이후 꾸준히 상승하여 2020년초에는 2009년 대비 220%정도의 수익률을 보여주었다. (배당금 제외)2008년 전후로 서브프라임 사태가 있어 전후가격 차이가 상당하다. 서브프라임에 대해서는 추후 다루도록 하겠다. 이는 비단 일본만 그런것이 아니다. 세계적으로 2008년 부동산이 폭락한 이후 유동성 증가 및 경기 회복에 힘입어 부동산 가격 및 리츠가 상승하였다. 일본의 경우 10년동안 쓰나미 맞고 원전 터지고 그리스 금융위기를 겪고 미중 무역전쟁이 있었음에도 리츠 시장은 굴곡이 있었지만 서서히 올라갔다. 그럴 수 밖에 없는 이유 중 하나가 일본 오랜 기간 0% 금리였다. 상식적으로 은행에 넣어두는 편보다는 배당금을 받아 자산을 불려가는 편이 당연히 이득이었고 레버리지를 쓰더라도 낮은 이자 덕분에 운용하는데 부담이 없었다.

 

물론 최근 바이러스 이슈로 리츠 지수는 급락하였다. 그러나 세계적인 저금리 기조와 유동성 증가는 이전보다 더 큰 상승여력이 있다 생각한다. 

 

현재 한국은행의 기준금리는 0.75%까지 내려갔으며 드디어 한국판 양적완화를 시행하였다. 일본도 장기간의 제로금리와 양적완화가 결국엔 부동산 가치 상승을 이끌었다는 점을 보면 지금부터 조금씩 리츠에 투자 하는 것은 나쁘지 않다고 본다.

 

리츠 어떤 식으로 투자 하여야 할까?

정석적으로는 각 리츠의 재무제표를 확인하고 어떠한 부동산에 투자하고 있는지 확인 한 후, 안정적이다 판단되면 적금처럼 기간을 설정하고 꾸준히 투자하는 것이 맞다.

 

그러나 이는 처음 장점으로 소개한 간편함과 초보자용이라는 장점이 무색해진다. 그래서 초보자에게는 리츠를 직접 사기 보다는 리츠ETF를 적금을 하듯 투자하는 편이 좋다고 생각된다. 리츠 ETF는 다양한 리츠들을 분산해서 투자하는 상품이다. 이 역시 분배금을 받을 수 있기 때문에 단일 리츠에 투자하는 것보다 안정성 측면에서 월등하다 할 수 있다. 물론 리츠ETF도 리츠 전체가 요단강으로 가면 의미가 무색해 지지만 단일 리츠의 재무문제로 인한 부담은 덜 수 있다.

 

일단 국내 ETF로는 타이거부동산인프라고배당ETF가 있다. 구입하기 위해서는 증권사의 증권계좌를 계설하고 주식과 같이 HTS로 검색하여 매수하면 된다. 다만 운용비용이 다소 비싸다.

 

부담이 된다면 시가총액 상위권 리츠 3종류를 분산해서 투자하는 것도 리츠ETF와 비슷한 효과를 낼 수 있다. 

해외주식 매매가 가능하다면 해외의 부동산도 해외 리츠를 통해 얼마든지 투자 할 수 있다. 미국과 같은 경우 오랜 기간 살아남은 안정적인 리츠들이 많기 때문에 매력적이라 생각한다.

 

투자에 관심 없더라도 한끼 식사 값 아껴서 사진과 같은 멋진 부동산에 투자 해볼 수 있는 경험을 얻을 수 있다면 나쁘지 않다고 생각한다.